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RMBS究竟是啥?为何能给地方公积金注入超390亿?

作者:admin 来源: 日期:2016-11-13 17:22:09
RMBS究竟是啥?为何能给地方公积金注入超390亿?
上半年热点城市房地产市场趋热造成的多地住房公积金额度吃紧问题,终于通过市场化机制得到了解决。担心自己和用人单位真金白银缴纳的住房公积金存在兑付风险的人们,可以暂时松一口气了。
  ??2016年上半年,全国8个城市的住房公积金,总计补充了超过390亿元的现金流动性,而采取的市场化手段,就是住房公积金资产证券化。尽管有关部门并未正式对外公布,但住房公积金资产证券化已悄然在2016年上半年开闸。
  ??住房公积金资产证券化是RMBS类产品的一种。RMBS的全称是住房贷款支持证券(Residential Mortgage Backed Securities)。即公积金中心或商业银行将住房抵押贷款整合成证券份额在资本市场上出售,持有人将获得住房抵押贷款未来收回的利息和本金收益,而发起机构也能借此融通资金、分散风险。
  ??通俗地说,你可以把她理解成为,住房公积金中心将持有的贷款对应债券及其抵押担保资产带来的未来收益分级打包卖掉,借此换来现金流动性,购买的机构则获得未来这部分资产收益。对于住房公积金额度吃紧的问题,是长久而稳定的一种市场化解决方式。
  ??攸克君从市场中间商处获得的信息显示,2016年上半年,总计有8个城市发行了住房公积金资产证券化产品,发行额总计390.14亿元。这8个城市中,既包括苏州、泉州、滁州和龙岩这样的二、三线城市,同时也包括上海这样的特大型城市。
  ??390.14亿元中,上海占去绝大部分。上海市一口气发行了两笔住房公积金资产证券化产品,第一笔换得了148.42亿元人民币的流动性,第二笔则换取了163.17亿元的流动性。即上海市住房公积金今年上半年补充了311.59亿元的流动性。
  ??上海是上半年房地产交易最为活跃的特大型城市之一。由于市场成交活跃,住房公积金支取额度较大。2016年4月,上海市住房公积金曾对媒体表示,近来确实存在贷款审批周期拉长的情况,这主要是受业务量激增、处理能力饱和的影响,为防范公积金贷款风险,公积金管理中心还加强了审核力度。目前上海住房公积金房贷总体平稳,不存在坊间传说的停贷情况。上海市公积金中心正在研究完善住房公积金制度的相关政策。
  ??苏州市向社会公开的住房公积金运行情况也显示,到2015年底,苏州市公积金资金运用率达99.43%,市区达到117.04%的历史高点。这意味着,苏州市区公积金放贷资金超过了归集资金,归集的资金已经不够放款。
  ??基于这样的情况,部分城市关于住房公积金兑付存在风险的担忧持续了大半年之多。攸克君十分理解这样的心情。因为住房公积金完全由个人和用人单位缴存,是完全意义上的个人财产,委托由各地装公积金管理中心代为管理,一旦出现兑付问题,道德风险的成本极高。
  ??住房公积金模式,政府财政实际上扮演了隐性担保的角色。但从长期看,依靠政府财政隐性担保,既不能长久稳定地确保住房公积金的兑付,也难以充分提高住房公积金的运用效率。真正能解决这一问题的,还是市场化手段。正因如此,住房公积金资产证券化被提上议事日程,并悄然开闸。
  ??但据攸克君了解,其中还存在一个问题,即收益率相对较低。因为住房公积金本身是带有保障和互助性质的产品,利率水平低于商业贷款。既然是市场化运营,如何从收益角度能够吸引机构购买住房公积金抵押贷款证券,是必须解决的问题。
  ??当前解决此问题的主要方式有两种,一是超额抵押增信。即通过超过发行额度的抵押资产,来增加住房公积金产品的信用和未来可能受益。
  ??打个比方,某地住房公积金管理中心发行1亿元的住房公积金资产证券化产品,正常情况下,与1亿元对应的抵押资产即可,但是,为了增加信用和未来回报,住房公积金管理中心以1.5亿元的资产进行抵押,无疑增加了信用,也可增加收益。
  ??另外一种方式是以财政贴息进行收益补偿。即由所在地财政承诺,在正常收益的基础上,由财政对投资机构进行补贴。例如,一份资产证券化产品的收益是10万元,政府承诺,在10万元的基础上,每一份资产证券化产品由同级财政补贴1万元,变为11万元。
  ??我国监管部门是十分关心住房公积金资产证券化的问题。攸克君与相关人士深入沟通讨论时,对方曾提到,如果资产证券化能够理想地运行下去,住房公积金的流动性将大为提升,就能给予缴存者购房更多支持。
  ??直白一点说,你不是经常抱怨北京、上海等城市住房公积金贷款的上限,对于高昂的房价来说杯水车薪么?如果资产证券化得以良性深入,公积金贷款的上限,比现在可能就要高多了。
  ??攸克地产坚持原创,提供所有能够推动房地产行业前行发展的信息、观点和视角 。微信号:youkedichan??(原标题为:RMBS来了!给地方公积金注入超390亿)